زنگ خطر جهش اجاره مسکن به صدا درآمد

به گزارش صدای بورس؛ افزایش اجاره مسکن در سال‌های اخیر به یکی از مشکلات مهم مستاجران تبدیل شده و معیشت بسیاری از آنها را با چالش مواجه کرده است. مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که از ابتدای سال جاری تا کنون، اجاره‌بها در پایتخت بین ۲۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته و دهک‌های پایین جامعه و اقشار آسیب‌پذیر، بیشترین فشار را از این محل متحمل شده‌اند. این در حالی است که با توجه به تورم ۶۰ درصدی و عقب‌ماندن بازار مسکن از سایر رقبا، انتظار می‌رود که بازار اجاره، سال آینده جهش قیمتی تازه‌ای را تجربه کند.

همزمان با کاهش توان مالی خانوارها و عقب ماندن دستمزدها از تورم، اجاره مسکن به یکی از دغدغه‌های بزرگ مستاجران تبدیل شده و و فشار آن بیش از همه بر دوش دهک‌های پایین جامعه سنگینی می‌کند. هنوز فصل جابه‌جایی مستاجران آغاز نشده، اما بازار خریدوفروش ملک با جهش قیمت طی یک ماه اخیر روبه‌رو شده است. این رفتار بازار مسکن، نگرانی زیادی را در این باره ایجاد کرده که آیا این بازار در سال آینده با شوک‌های قیمتی تازه‌ای مواجه خواهد شد؟

رشد ۵۰ درصدی قیمت اجاره مسکن در سال جاری

بررسی وضعیت بازار اجاره نشان می‌دهد که اجاره‌بها از ابتدای سال تاکنون به‌طور میانگین بین ۲۰ تا ۵۰ درصد رشد داشته و در مواردی، افزایش‌هایی تا حدود ۵۰ درصد هم مشاهده شده است. بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که واحدهای بزرگ‌تر و واقع در مناطق مرفه‌نشین، معمولا رشدی بین ۲۵ تا ۳۰ درصد داشته‌‎اند؛ در مقابل، واحدهای کوچک‌تر در مناطق جنوبی و کم‌برخوردار، افزایش اجاره‌بهایی بین ۳۵ تا ۵۰ درصد را تجربه کرده‌اند.

بر این اساس می‌توان گفت بار دیگر بیشترین فشار افزایش اجاره‌بها بر دوش مستاجران کم‌درآمد و دهک‌های پایین جامعه سنگینی کرده است. این وضعیت در حالی رقم خورده که هنوز فصل جابه‌جایی و نقل و انتقال مستاجران آغاز نشده و تورم اجاره‌بها هنوز به‌طور کامل خود را در بازار نشان نداده است.

از این رو کارشناسان حوزه مسکن نسبت به افزایش بیشتر قیمت اجاره در سال آینده، به‌ویژه از اواخر خرداد و همزمان با شروع فصل تابستان، هشدار می‌دهند. به اعتقاد آنها عقب ماندن سطح دستمزدها از تورم ۶۰ درصدی، یکی از عوامل زمینه‌ساز رشد قیمت‌ها خواهد بود. به‌عبارتی، تورم افسارگسیخته، مالکان را تحت فشار قرار می‌دهد و همین موضوع به‌یکباره خود را در بازار اجاره سال آینده نشان خواهد داد.

قانون کاغذی تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها

در این بین به نظر می‌رسد، سقف افزایش اجاره‌بها که قرار بود به‌صورت استانی تعیین شود، در شهر تهران همچنان همان ۲۵ درصد باقی مانده است؛ این در حالی است که سقف تعیین‌شده فاصله معناداری با سطح تورم دارد و در عمل نیز، همانند سال‌های گذشته، به‌طور کامل رعایت نمی‌شود.

منتقدان مداخله دولت در بازار مسکن، معتقدند که تعیین دستوری سقف رشد اجاره‌بها نه‌تنها نقض فاحش مالکیت خصوصی محسوب می‌شود، بلکه باعث اختلاف میان مالکان، مستاجران و حتی مشاوران املاک شده است.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که مالکان واحدهای کوچک‌تر عملا به این تعیین سقف دستوری دولت، نه گفته‌اند. رشد ۵۰ درصدی اجاره‌بها نیز مهر تایید بر این گزاره می‌زند و نشان می‌دهد که این قانون تنها روی کاغذ باقی مانده و فاقد کارکرد مناسب است.

بازار مسکن اسیر قیمت‌گذاری سلیقه‌ای

در چنین شرایطی، چشم‌انداز بازار اجاره چندان امیدوار کننده به‌نظر نمی‌رسد و داده‌ها نشان می‌دهند که این بازار در سال آینده روزهای سختی را در پیش دارد. از سوی دیگر، قیمت‌گذاری‌های سلیقه‌ای در سایت‌های آگهی ملکی نیز باعث آشفتگی بازار خرید و فروش مسکن و به‌دنبال آن بازار اجاره شده است.

مشاوران املاک پایتخت به تجارت‌نیوز می‌گویند که قیمت‌های درج‌شده در سایت‌های آگهی، مبنای مشخصی ندارد و معمولا سلیقه‌ای است؛ همچنین در برخی موارد، شیطنت و قیمت‌سازی از سوی برخی از دفاتر املاک روند طبیعی بازار را بر هم زده و زمینه‌ساز رشد کاذب قیمت‌ها شده است.

به گفته آنها، اگرچه میانگین رشد اجاره‌بها در سال جاری حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد بوده، اما این عقب ماندگی بازار اجاره از سطح تورم به‌دلیل عواملی مانند تنش‌های سیاسی و جنگ، رشد بازارهای موازی مانند طلا و ارز و همچنین کاهش توان مالی خانوارها، رخ داده است.

بر همین اساس، کارشناسان معتقدند، جاماندن بازار اجاره احتمالا در سال آینده جبران خواهد شد. زیرا بررسی روند اجاره‌بها در سال‌های گذشته نشان می‌دهد که قمیت اجاره همواره همراه با تورم عمومی کشور حرکت کرده و در بسیاری از موارد، از سقف‌های تعیین‌شده توسط دولت نیز فراتر رفته است.

تاریخ انقضای وام ودیعه مسکن

بانک‌ها از سال‌های گذشته برای کنترل بازار اجاره، تسهیلاتی تحت عنوان وام ودیعه مسکن به مستاچران پرداخت می‌کنند؛ با این حال، مبلغ این وام‌ها ودیعه‌های پیشنهادی مالکان را پوشش نمی‌دهد و در عمل نتوانسته نقش موثری در مهار رشد اجاره‌بها داشته باشد.

از سوی دیگر، نرخ بهره بالای این تسهیلات و اقساط سنگین آن، وام ودیعه مسکن را برای بخش قابل توجهی از مستاجران، به‌ویژه دهک‌های پایین جامعه و مستاجران کلانشهرها، غیر قابل استفاده کرده است.

سقف دریافتی وام ودیعه مسکن برای شهر تهران ۲۷۵ میلیون تومان و نرخ بهره آن نیز ۲۳ درصد تعیین شده است. همچنین مدت‌زمان بازپرداخت این وام به ۶۰ ماه می‌رسد که عملا آن را برای مستاجران تهرانی ناکارآمد می‌کند. به‌عبارتی در حالی که متوسط ودیعه مسکن در شهر تهران به بالای ۵۰۰ میلیون تومان رسیده، وام کنونی به‌هیچ‌عنوان پاسخگوی نیاز مستاجران نخواهد بود و تنها باری اضافی بر دوش آنهاست.

برای اصلاح این شرایط برخی پیشنهاد می‌کنند، دولت مبلغ وام ودیعه مسکن را افزایش و نرخ بهره آن را نیز کاهش دهد. در این صورت تا حدی فشار تامین ودیعه از دوش مستاجران کم‌برخوردار برداشته می‌شود. با این حال، باید اشاره کرد که این سیاست به‌تنهایی راه حل بحران بازار اجاره نیست، اما در شرایط فعلی می‌تواند اثر مطلوب، اما کوتاه‌مدتی برای مستاجران داشته باشد. با این حال، در مقابل، مقاومت بانک‌ها برای تامین منابع این وام نیز مشکل لاینحل دیگری است.

مسکن استیجاری دولت به کمک بازار اجاره می‌آید؟

در غوغای فعلی قیمت‌‍ اجاره، بحث مسکن استیجاری و اجاره‌داری دولتی نیز مطرح شده است. چنانچه دولت بتواند به تعهدات خود در این حوزه به‌طور کامل عمل کند و این واحدها واقعا به جامعه هدف اختصاص یابند، می‌تواند تا حدی فشار تقاضا در بازار اجاره را پایین آورد و مانع از رشد بیشتر قیمت‌ها در سال آینده شود.

با این حال، کارشناسان تاکید می‌کنند که موفقیت این طرح مشروط به اجرای کامل تعهدات و اختصاص واحدها به جامعه هدف است. زیرا در صورت تکرار تجربه‌های ناموفق گذشته و ورود دهک‌های بالاتر به این طرح‌ها، نه‌تنها کمکی به مستاجران کم‌درآمد نمی‌شود، بلکه تاثیر این طرح بر بازار اجاره محدود خواهد شد.

منبع: تجارت نیوز