هزینه‌های پنهان ساخت مسکن استیجاری در اطراف پایتخت

به گزارش اقتصادنیوز، هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس حوزه ساختمان و مسکن در بخشی از گفت‌وگو با اقتصادنیوز درباره پیشنهاد «ساخت واحدهای استیجاری در شهرهای پیرامونی تهران مانند اسلامشهر، واوان و اندیشه» اظهار کرد: «استطاعت» تنها شامل اجاره نیست؛ بلکه مسکن به همراه هزینه‌های حمل‌ونقل مدنظر است. حتی در ادبیات جهانی برای سنجش استطاعت، شاخص «هزینه مسکن به‌علاوه هزینه حمل‌ونقل» پیشنهاد می‌شود تا خطای سیاستیِ انتقال خانوارهای کم‌درآمد به مکان‌های ارزان اما دور از محل کار و خدمات رخ ندهد. در ایران، اگرچه قیمت بنزین واقعی نیست، اما در این طرح‌ها بایستی مدنظر قرار گیرد و هزینه ایجاد ترافیک نیز می‌تواند به‌عنوان یک هزینه ناخواسته محاسبه شود.

او ادامه داد: بنابراین، اگر جانمایی در پیرامون باشد، باید چند شرط سخت‌گیرانه لحاظ شود:

-اتصال واقعی به حمل‌ونقل عمومی پرظرفیت (ریل، مترو یا بی‌آرتی کارآمد) و نه صرفاً نزدیکی به جاده،

-دسترسی به خدمات پایه (آموزش، درمان، خرید روزمره) در مقیاس محله،

-ارزیابی پیش از اجرا با معیار «زمان سفر و هزینه سفر» برای گروه هدف.

حتی در پژوهش‌های جدید درباره مسکن اجاره‌ای عمومی، «دسترسی شغلی و قابلیت رفت‌وآمد» به‌عنوان شاخص عدالت فضایی بررسی می‌شود که در شرایط فعلی اقتصاد ایران اهمیت به‌سزایی دارد.

هزینه‌های پنهان در کمین طرح‌های حمایتی مسکن

فروغمند افزود: از سوی دیگر، پیشنهادی که در تهران علاوه بر استفاده از ظرفیت بافت فرسوده، امکان برنامه‌ریزی در شهرهای پیرامونی مانند اسلامشهر، واوان و اندیشه را مطرح کرده، این موارد را چندان لحاظ نکرده است. پیرامون‌گزینی می‌تواند بخشی از راه‌حل باشد، اما تنها زمانی که با سیاست حمل‌ونقل و خدمات شهری همراه شود؛ در غیر این صورت، بخشی از یارانه اجاره به شکل «مالیات زمان و هزینه رفت‌وآمد» از خانوارها بازپس گرفته می‌شود.

این کارشناس مسکن افزود: اگر قرار است «مسکن استیجار عمومی» ـ که هنوز سازوکار قانونی آن مشخص نیست و تا عملیاتی شدن راه بسیاری باقی مانده ـ از سطح یک عنوان پرطمطراق به سطح یک سیاست کارآمد برسد، باید هم‌زمان به دو سوی بازار نگاه کرد؛ یعنی صرفاً روی ساخت واحد تکیه نشود و در کنار عرضه، ابزارهای حمایتی سمت تقاضا، مانند یارانه اجاره یا کوپن اجاره، به‌صورت هدفمند و قابل انتقال به کار گرفته شود تا خانوارهای واجد شرایط در عمل امکان دسترسی به مسکن مناسب را پیدا کنند، نه صرفاً در روی کاغذ. در همین چارچوب، کیفیت و پایداری طرح به «مدیریت و نگهداشت» گره می‌خورد؛ اگر سازوکار مدیریت حرفه‌ای، شفاف و قابل نظارت نباشد، هزینه‌های پنهان مانند شارژ و خدمات می‌تواند جهش کند. حتی در نمونه‌های جهانی گزارش شده که این هزینه‌ها تا چند برابر افزایش یافته و در نتیجه بخش مهمی از اثر حمایتی اجاره از مسیر هزینه‌های جانبی خنثی شده است.

او اظهار کرد: نکته دیگر، تعریف دقیق گروه هدف و منطق حمایت است؛ گروه هدف باید روشن و قابل راستی‌آزمایی باشد و حمایت نیز زمان‌مند و مرحله‌مند طراحی شود تا این سیاست نقش «پل عبور» داشته باشد و به یک بن‌بست حمایتی تبدیل نشود. برای نمونه، وقتی از قراردادهای بلندمدت تا سقف پنج سال صحبت می‌شود، این می‌تواند به‌عنوان دوره تثبیت برای بخشی از خانوارها معنا پیدا کند، مشروط به اینکه قواعد ورود، ماندگاری و بازبینی دوره‌ای وضعیت اقتصادی شفاف باشد. نهایتاً، چیزی که اعتماد عمومی و امکان اصلاح مستمر را می‌سازد، گزارش‌دهی منظم و داده‌محور است؛ بدون این سطح از شفافیت، حتی طرح‌های مطالعه‌شده و آزمون‌شده نیز در فضای بی‌اعتمادی دچار فرسودگی خواهند شد.