به گزارش خبرگزاری برنا، درحالی خبر از نهایی‌شدن طرح الزام به تنظیم سند رسمی به گوش می‌رسد که علی‌رغم تمام اقدامات ارزشمند این طرح برای ساماندهی اسناد عادی، اما به دلیل وجود اشکالات مهم در عین حال قابل رفعش، موفقیت آن در مرتبه اجرا مورد تشکیک است. با توجه به بررسی‌های انجام شده، صیانت از حقوق کلاهبرداران و تحدید حقوق مالکیت بیست میلیون نفر از چالش‌های جدی طرح کنونی به حساب می‌آید.

از اواخر سال ۱۴۰۱ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پس از کش و قوس‌های فراوان میان مجلس و شورای نگهبان، به مجمع تشخیص ارسال شد. در همین راستا و تقریبا بعد از یکسال حجت‌الاسلام محمدامین کیخای فرزانه؛ عضو کمیته نهایی‌سازی متن طرح الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات مربوط به اموال غیرمنقول در مجمع تشخیص مصلحت نظام درباره آخرین وضعیت این طرح در مجمع گفت: « متن در کمیسیون حقوقی ـ قضایی مجمع مصوب شده است و در دستور کار صحن مجمع تشخیص قرار دارد، تا الآن بسیاری از مواد آن بررسی و تصویب شده است و می‌توان این ادعا را کرد که طرح الزام به تنظیم سند رسمی در ماراتن پایانی خود قرار دارد.»

اخبار منتشر شده از آخرین وضعیت این طرح در مجمع تشخیص نشان از دو نکته مهم دارد، اول آنکه خوشبختانه این طرح که تحقق اهداف مفیدی چون انتظام بخشی به معاملات ملکی را دنبال می‌کند؛ بالاخره توانسته نظر مثبت مجمع را جلب کند؛ اما نکته قابل توجه آن است که طرح فعلی علی‌رغم تمام محسنات خود ایرادات تعیین‌کننده‌ای دارد. ایراداتی که در صورت برطرف نشدن قابلیت اجرایی این طرح را زیر سوال می‌برد و در مرحله عمل آن را با شکست مواجه خواهد کرد. طبق بررسی‌های صورت گرفته، عمده ایرادات طرح موجود به ضمانت اجرای اعتبارزدایی از اسناد عادی و الگوی اجرای دوران گذار از اسناد قولنامه‌ای به سند رسمی تقسیم می‌شود. به نظر می‌رسد علی‌رغم اینکه ایرادات مطرح شده به راحتی قابل رفع است اما اظهاراتی چون مصاحبه فوق نگرانی‌ها در خصوص جمع بندی عجولانه طرح و برطرف نشدن ایرادات مذکور را افزایش می‌دهد. درحالی است که این ایرادات نه تنها موفقیت در اجرای طرح الزام به تنظیم سند رسمی را تهدید می‌کند بلکه پتانسیلی در زمینه ایجاد چالش‌های اجتماعی امنیتی برای نظام خواهد بود.

ایرادات موجود در ماده ۱۰ طرح الزام به تنظیم سند رسمی، زمینه‌ساز صیانت از حقوق کلاهبرداران!

از مهم‌ترین ایرادات وارده بر طرح موجود، فراهم شدن زمینه صیانت از حقوق کلاهبرداران و تضییع حقوق خریداران عادی است. در تبصره ۳ ماده ۱۰ این قانون آمده است اگر شخصی که مستندات و ادعای خود را در سامانه موضوع این ماده، در مهلت مقرر، درج نماید، تا زمان تعیین تکلیف ادعا، امکان انتقال رسمی حقوق متصوره را برای مدعی فراهم می‌شود. سردفتر مکلف است پس از استعلام از مراجع ذیربط تعیین تکلیف ادعا، حسب مورد، وجود ادعا یا سند معارض و امکان ابطال سند رسمی انتقال را به  انتقال‌گیرنده در قرارداد تفهیم و در سند انتقال درج نماید. این عبارت دقیقا به معنای آن است که هرگونه ادعایی فارغ از کاذب یا صادق بودن را مطرح کند و در سامانه ثبت کند، امکان انتقال رسمی حقوق متصوره برای ان فرد فراهم است! و همین جاست که صیانت از حقوق کلاهبرداری اتفاق می‌افتد. 

به عبارت بهتر، در صورت اجرایی شدن این ماده اگر شخصی به وسیله معامله عادی اقدام به فروش یک ملک به چند نفر نماید، خریداران حق طرح هیچ گونه شکایت کیفری علیه فروشنده مال غیر نخواهند داشت. لذا اجرایی شدن این مصوبه منجر به صیانت از حقوق نامشروع فروشندگان مال غیر و توسعه کلاهبرداری خواهد شد.

اشکال بعدی برمی‌گردد به این نکته که طبق مصوبه موجود تنها دعوایی که خریدار عادی مجاز به طرح آن است، دعوای استرداد عوضین است. بنابر نظر بسیاری از قضات و صاحب‌نظران حقوقی با طرح دعوی «استرداد عوضین» محکمه حکم به استرداد ثمن معامله به قیمت روز ملک نداده و صرفاً ثمن معامله را به قیمت زمان وقوع معامله مسترد خواهد کرد و خریداران عادی قادر به دریافت خسارت‌های وارده ناشی از کاهش قدرت خرید ریال نخواهند بود؛ لذا اجرا شدن این ماده تبعات سنگینی برای خریداران عادی داشته و منجر به تضییع حقوق گسترده آن¬ها خواهد شد.

ایجاد قفل معاملاتی بر پای بیست میلیون نفر 

همانطور که بیان شد، شیوه‌ای که برای اجرای این قانون مدنظر گرفته شده است به دلیل عدم نگاه دقیق کارشناسی در صورت اجرا همراه با چالش‌های جدی اجتماعی و قضایی خواهد بود. مطابق با ماده ۱ این طرح یکسال پس از راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰ این قانون، انجام هر نوع معامله عادی (قولنامه‌ای) املاک ممنوع خواهد شد. این در حالی است که اکنون بیش از ۳ میلیون قطعه زمین کشاورزی  و ۱.۵ میلیون خانه‌ روستایی  فاقد سند رسمی مالکیت هستند. همچنین در حال حاضر بیش از ۶ میلیون نفر در سکونتگاه‌های غیررسمی (خارج از محدوده قانونی شهرها) زندگی می‌کنند که فاقد سند رسمی مالکیت هستند . همچنین برخی از املاک دارای سند رسمی نیز در ایادی بعدی به صورت عادی معامله شده و سند رسمی آنها به نام مالک حقیقی نیست.

با توجه به آمارهای مذکور و با درنظر گرفتن املاک فاقد سند رسمی داخل در محدوده قانونی شهرها، ‌بطور تخمینی بین ۱۰ تا ۲۰ میلیون ملک فاقد سند رسمی در کشور وجود دارد. بنابراین پس از لازم الاجرا شدن حکم مذکور، این املاک امکان معامله رسمی نخواهند داشت. در صورتی که تنها ۱۰ درصد از این املاک، به دلایل مختلف از جمله عدم امکان معامله رسمی، نسبت به معامله عادی اقدام نمایند، مالکیت بیش از یک میلیون نفر متزلزل خواهد شد. با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از این افراد از دهک‌های پایین و کم‌درآمد جامعه هستند، بروز این پدیده می‌تواند منجر به بحران و تنش‌های امنیتی و اجتماعی گردد. با این شرایط قفل کردن معاملات ۲۰ میلون نفر و تحدید مالکیت آنان قطعا منجر به بروز مشکلات فراوانی خواهد شد. بنابراین بنظر می‌رسد وضع محدودیت یکساله آسیب‌های فراوانی را به همراه داشته و خود منجر به تولید مشکلات جدیدی خواهد شد.

انتهای پیام/